전세 계약갱신청구권 연장 - 묵시적 갱신 조건
지난해부터 전셋값이 떨어지는 추세를 보이면서 최근에는 새로운 유형의 임대차 갈등이 늘고 있습니다. 전세 계약갱신청구권을 사용할 때, 세입자와 집주인 양측이 어떤 권리와 의무를 가지는지 자세히 알아보겠습니다.
전세계약을 2년 추가로 연장한 세입자가 인근 전셋값이 크게 떨어진 걸 보고 갑자기 집을 빼겠다고 집주인에게 통보하면서 불거진 분쟁입니다. 전세보증금은 집주인에게 빌려준 일종의 대출에 해당하는 만큼 계약 해지 통보는 정당하다는 세입자 입장과 계약기간을 채우는 게 먼저라는 집주인 태도가 맞서고 있습니다. 정답부터 밝히면, 상황에 따라 세입자가 일방적으로 갱신 계약을 해지할 수도 있고, 그 반대로 집주인 주장이 받아들여질 수도 있습니다.
즉 어떻게 전세계약을 갱신하느냐에 따라 세입자와 집주인 간 득실이 달라질 수 있습니다.
전세계약 연장 3가지
부동산 법에서 정한 전월세 최소 기간은 2년이므로 최초 2년 전월세계약을 했다면, 세입자와 집주인은 이를 따라야 합니다. 중간에 일방적으로 계약을 파기할 권리는 없으며, 서로 합의하에 계약을 마칠 수 있습니다. 세입자가 중간에 나가겠다고 하면 그 책임을 세입자가 지게 됩니다. 세입자가 중개업소에 집을 내놓고 중개수수료도 세입자가 부담하는 것입니다.
전월세계약을 연장할 때, 묵시적 갱신, 합의 갱신, 계약 갱신이라는 세 가지 방법이 있습니다.
최근에는 '임대차 2법' 도입으로 계약갱신청구권이 생기면서 계약 갱신 방법이 추가되었습니다. 이 세 가지 방법 간의 차이와 어떻게 활용할 수 있는지 살펴보겠습니다.
묵시적 갱신: 전셋값 유지 대신 해지권 옵션
법에서는 임대차 계약이 끝나기 2개월 전까지 집주인은 세입자에게 계약 갱신 관련 통보를 해야 합니다.
만약 집주인이 아무런 의사 표시도 하지 않으면 계약은 그대로 갱신될 것으로 간주하게 되는데 이를 '묵시적 갱신'이라고 부릅니다. 집주인이 뒤늦게 갱신 거절 의사를 표시해도 이 미 묵시적 계약이 완료된 상태이므로 세입자가 합의하지 않는 한 계약 조건을 변경할 수 없습니다.
묵시적 갱신은 세입자에게 유리한데 이 방법으로 인해 세입자에게 '갱신계약해지권'이 주어지기 때문이며 이는 세입자가 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있음을 규정하는 조항입니다.
따라서 세입자는 현재 살고 있는 집에서 나가고, 더 나은 조건의 집을 찾으면 집주인에게 계약 해지를 통보하고, 집주인은 3개월 안에 보증금을 반환해야 합니다. 중개수수료도 집주인이 부담합니다.
세입자는 전세계약을 전셋값 5% 이내에서 2년 더 연장할 수 있는 '계약갱신청구권'도 가지고 있습니다. 따라서 세입자는 이해 득실을 고려하여 집주인의 묵시적 갱신을 유도할 수도 있습니다. 그러나 전셋값이 하락할 때 세입자 입장에선 전셋값을 깎아 새로 계약하는 것이 유리할 것이고, 집주인은 전셋값 내줄 시기를 미룰 수 있으므로 묵시적 갱신을 유지하는 게 나을 수도 있습니다.
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합의 갱신: 조건 협의로 새로운 계약 체결
합의 갱신은 세입자와 집주인 양측이 새로운 계약 조건을 합의하여 계약을 갱신하는 방법입니다.
이 경우, 전셋값을 재협의하여 조정할 수 있습니다. 따라서 전셋값이 하락했을 경우, 합의 갱신을 통해 새로운 조건을 협의할 수 있습니다.
| 구분 | 임대차 2법 | 임대차 3법 |
| 제정 연도 | 1981년에 제정 | 2020년에 제정 |
| 구성 | 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법으로 구성 | 주택임대차보호법 개정, 전월세상한제법, 계약갱신청구권법으로 구성 |
| 임대 기간 보장 | 임대 기간 최소 2년 보장 | 임대 기간 최소 2년, 계약 갱신 시 추가 2년 보장 |
| 임대료 인상 | 임대료 상한선 및 인상률 제한 없음 | 임대료 인상률 연 5%로 제한 |
| 계약 갱신 거절 | 계약 갱신 거절 시 사유 제한적 | 계약 갱신 거절 시 사유 확대 |
| 임차인 보호 | 임차인 보호 조치 포함, 하지만 상대적으로 제한적 | 임차인 보호를 강화한 조치 포함 |
합의 갱신은 양측이 협력적으로 계약 조건을 조정할 수 있는 방법이므로, 좋은 관계를 유지하면서 계약을 계속할 수 있는 방법 중 하나입니다. 그러나 합의에 도달하지 못할 경우, 묵시적 갱신 또는 계약 갱신을 고려해야 합니다.
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계약 갱신: 세입자가 요구하는 새로운 계약
임대차 2법에서 도입된 계약 갱신은 세입자가 현재 전월세 계약을 종료하고, 새로운 계약을 집주인에게 요구하는 방법입니다. 세입자는 현재 전세보증금을 반환하고, 집주인과 새로운 계약 조건을 협의한 뒤, 새로운 계약을 체결합니다.
| 임대차 2법 | 임대차 3법 | |
| 주요 내용 | 임대차 보호법 개정 | 주택임대차보호법 개정 |
| 전월세 상한제 도입 | 계약갱신청구권제 도입 | |
| 계약 갱신 청구권 도입 | 전월세 인상률 상한화 | |
| 전월세 인상률 5% 제한 | 임대차 계약 기간 2+2년으로 연장 | |
| 임대차 계약 기간 2년 연장 | ||
| 적용 대상 | 기존 및 신규 임대차 계약 | 기존 및 신규 임대차 계약 |
| 주된 목적 | 임차인 보호 강화 | 임차인의 주거 안정성 강화 |
| 임대료 상승률 억제 | 임대료 인상률 및 임대 기간을 명확히 규정 | |
| 문제점/비판 | 임대인의 소유권 침해 가능성 제기 | 임대인의 재산권 제한 및 시장 왜곡 우려 |
| 시장 교란 가능성 | 신규 임대물량 감소 우려 | |
| 신규 임대주택 시장 위축 우려 | 임대인의 매물 회피 현상 | |
| 기대 효과 | 임차인의 거주기간 안정 임대료 인상 부담 완화 |
임차인이 보다 장기간 거주 가능 임대료 상승률 예측 가능 |
이 방법은 세입자가 묵시적 갱신이나 합의 갱신으로는 원하는 조건을 얻기 어렵다고 판단할 때 사용할 수 있습니다.
계약 갱신은 세입자에게는 새로운 조건 협의의 기회를 제공하지만, 현재 전세보증금을 반환해야 하므로 세입자에게 부담이 될 수 있기 때문에 세입자가 계약 갱신을 선택하기 전에 현재 시장 상황과 집주인과의 협의를 고려해야 합니다.
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이상 전세 계약갱신청구권을 사용할 때, 세입자와 집주인은 묵시적 갱신, 합의 갱신, 계약 갱신 중 어떤 방법을 선택할지 결정해야 합니다. 각 방법에는 장단점이 있으며, 상황에 따라 다른 선택을 해야 할 수 있습니다. 세입자와 집주인은 상호 협의하여 최적의 결정을 내리는 것이 중요하며, 필요 시 법적 자문을 받는 것도 도움이 될 수 있습니다.
