아파트 기준시가 조회 방법과 공시가격의 세금 적용 기준 총정리
아파트 기준시가 조회 부동산 공시가격
부동산을 거래하거나 상속, 증여받을 때, 또는 세금과 관련한 행정 절차를 진행할 때 꼭 확인해야 할 것이 바로 '부동산 공시가격'입니다. 국토교통부는 매년 전국의 부동산 가격을 전수조사하여 이를 발표하고 있으며, 이 가격은 국가가 공적으로 인정하는 기준 가격이라는 의미에서 ‘공시가격’이라 부릅니다.
- 부동산 공시가격
- 토지 : 공시지가
- 아파트 : 공동주택 공시가격
- 단독주택 : 개별 단독주택 공시가격
공시가격은 부동산의 종류에 따라 다시 세분화됩니다. 토지의 경우 ‘공시지가’, 아파트와 같은 공동주택은 ‘공동주택 공시가격’, 단독주택은 ‘개별 단독주택 공시가격’이라는 명칭으로 구분되며, 이 모든 것을 아우르는 표현이 바로 ‘기준시가’입니다.
즉, 기준시가란 토지와 건물의 가치를 합산한 감정가액으로, 실거래가와는 구별되는 개념입니다. 특히 아파트의 기준시가는 통상 실거래가의 약 70% 수준에서 책정되지만, 정확한 비율은 정해진 것이 아니며 매년 시세나 지역 상황에 따라 다르게 결정됩니다.
이 기준시가는 각종 세금—예를 들어 재산세, 양도소득세, 종합부동산세, 상속세, 증여세 등—의 산정 기준이 되며, 건강보험료와 기초연금 자격 심사에도 반영되기 때문에 반드시 확인해두는 것이 중요합니다.
따라서 부동산을 소유하고 있거나 향후 거래할 계획이 있다면, 내가 보유한 부동산의 기준시가가 어떻게 책정되어 있는지 정확히 조회해보는 것이 필요합니다.
주택 공시 가격 및 기준시가 세금 및 적용기준
| 구분 | 적용기준 |
| 종합부동산세 | 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원 (단독명의 1세대 1주택자 9억원)을 초과하는 경우 |
| 양도소득세 | 실거래가가 확인되지 않는 경우,환산취득가액으로 계산할때 양도 시 기준시가, 취득시 기준시가 사용 |
| 재산세 | 공시가격의 60% X 세율 |
| 상속증여세 | 단독주택 : 개별단독주택 공시가격으로 산정 토지 : 공시지가로 산정 |
| 취득세 | 증여 (또는 상속)으로 취득시 공시가격 X 4% (상속 3.16%) |
| 지역 건강보험료 | (공시가격 x 60%)의 등급별 점수 x 195.8원 (2020년 기준) |
| 건보료 피부양자 자격 | 공시가격 9억원 이하 또는 9억원 초과 ~ 15억원 이하 & 연소득 1000만원 이하 |
| 기초 연금대상자 자격 | 소득환산액 - 공시가격 x 4% |
기준시가가 영향을 미치는 부동산 관련 세금은 재산세, 종합부동산세, 상속세, 증여세, 취득세 (상속, 증여로 취득 시) 지역건강보험료와 기초연금대상 자격에 영향을 미치며 부동산 공시 가격 조회를 통해 아파트 기준시가 조회방법을 알아보겠습니다.
아파트 기준시가 조회방법
| 구분 | 공시주체 | 제출대상 | |
| 공동주택 | ~2005 | 국세청장 | 공동주택 기준시가 조회 |
| 2006~ | 국토교통부장관 | 국토교통부 부동산 공시가격 알리미 사이트 | |
| 단독주택 | 지방자치단체장 | ||
| 토지 | |||
| 비주거용 부동산 |
오피스텔 및 상업용건물 | 국세청장 | 오피스텔 및 상업용 건물 기준시가 조회 |
| 그 외 | 건물 기준시가 계산방법 해설 건물기준시가 계산(양도) 건물기준시가 계산(상증) *기준시가 계산하기 전, 반드시 해설 참 |
||
국토교통부 부동산 공시 가격 알리미사이트로 접속합니다.
- 공동주택 공시가격
- 표준 단독주택 공시 가격
- 개별단독주택 공시 가격
- 표준지 공시지가
- 개별공시지가
원하는 공시지가를 선택합니다.
이후 조회하고자 하는 서울, 부산, 대구, 인천, 등 시, 도, 군, 구, 도로명 순으로 검색해 현재 아파트 기준시가 및 주택 공시지가를 조회할 수 있습니다.
✅ 자주 묻는 질문 (FAQ)
기준시가와 실거래가 차이는 왜 생기나요?
기준시가는 세금 부과 기준이며, 실거래가와는 다릅니다.
기준시가는 보통 실거래가의 약 70~80% 수준에서 책정되며, 이는 시장 상황에 따라 유동적으로 변합니다. 국세청과 국토교통부가 공동으로 조사하여 세금 기준 및 사회보장 제도 적용 시 활용합니다.
예시) 서울 아파트 실거래가가 10억 원이라면 기준시가는 약 7억 원 전후로 책정될 수 있으며, 이는 재산세·종부세 산정 기준이 됩니다.
아파트 기준시가 조회는 어디서 하나요?
국토교통부 ‘부동산 공시가격 알리미’ 사이트에서 가능합니다.
- 공시가격 알리미에 접속
- 공동주택 공시가격 → 지역 및 단지명 검색
- 조회 결과에서 기준시가 및 공시가격 확인 가능
예시) 2025년 기준, 서울 강남구의 A아파트 84㎡는 공시가격 8억 1천만 원으로 발표되었으며, 이는 실거래가의 약 73% 수준입니다.
기준시가는 세금에 어떻게 영향을 주나요?
세금은 기준시가를 기반으로 계산되며, 항목별 적용 방식이 다릅니다.
| 세금 종류 | 기준시가 적용 방식 예시 |
| 재산세 | 공시가격의 60% × 세율 |
| 종합부동산세 | 주택 공시가격 합계 6억 초과 시 과세 (1세대 1주택은 9억 초과) |
| 양도소득세 | 실거래가가 없을 경우 취득가·양도가 기준시가 기준 |
| 상속·증여세 | 개별 단독주택 공시가격, 공시지가 기준 |
| 건강보험료 | 공시가격의 60% 기준 점수 계산 |
| 기초연금 자격 심사 | 공시가격 기준 환산 소득 계산 |
오피스텔이나 상가 기준시가는 어떻게 확인하나요?
비주거용 부동산은 ‘국세청 홈택스 기준시가 조회’에서 확인합니다.
- 홈택스 접속 → 부동산 기준시가 → 오피스텔/상가 선택
- 시군구 및 주소 검색
- 기준시가 및 면적별 가격 확인 가능
예시) 상가건물 50㎡ 기준, 기준시가가 3억 원일 경우 증여세나 양도소득세 계산 기준이 됩니다.
기준시가가 연금이나 건강보험 자격에도 영향을 주나요?
그렇습니다. 공시가격은 복지 수급 기준의 핵심 지표입니다.
- 기초연금 자격: 공시가격 × 4% = 환산 자산
- 건강보험 피부양자 자격: 공시가격 9억 원 이하이거나, 15억 이하 & 소득 1천만 원 이하
예시) 부모님 집이 공시가격 8억 원인 경우, 직장가입자의 부모 피부양자 등록에 문제 없음
기준시가로 취득세도 계산하나요?
상속이나 증여로 취득할 경우, 기준시가를 기준으로 계산합니다.
- 증여 시: 기준시가 × 4%
- 상속 시: 기준시가 × 3.16%
실거래가 기준이 아닌 공시가격 기준으로 세금이 부과됩니다.
예시) 공시가격이 6억 원인 아파트를 증여받을 경우 → 취득세 약 2,400만 원 발생
H2: 기준시가가 언제 발표되나요?
공시가격은 매년 3월 말~4월 초에 확정되어 고시됩니다.
- 공동주택 공시가격: 매년 4월 1일 고시
- 단독주택 공시가격: 3월 중순~4월 초
- 토지 공시지가: 5월 말 고시
예시) 2025년 공동주택 공시가격은 4월 1일 기준으로 전국 동시 발표되었으며, 이에 따라 세금 및 건강보험료가 자동 반영됩니다.
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