2025년 종합부동산세 과세대상과 납부기간 부부공동명의 1주택 2주택 총정리

2025년 종합부동산세 과세대상과 납부기간 총정리

최근 몇 년 사이 부동산에 대한 관심이 급격히 높아지면서, 종합부동산세(이하 종부세)에 대한 이해도 함께 중요해졌습니다. 특히 12월은 종부세 납부 기간이 포함된 시기로, 납세 의무가 있는 분들이라면 과세 대상과 납부기한, 공제조건 등을 정확히 알고 대비할 필요가 있습니다.

2025년 종합부동산세 과세대상과 납부기간 총정리

종부세는 일정 기준 이상의 고가 부동산을 보유한 사람에게 과세되는 세금으로, 부동산의 종류와 공시가격에 따라 세액이 달라집니다. 재산세와는 별도로 납부하며, 일정 요건을 충족할 경우 세액공제 혜택도 받을 수 있습니다.

종합부동산세 과세대상

종부세는 기본적으로 아래 기준에 따라 부동산을 소유한 경우 과세 대상이 됩니다.

1세대 1주택자와 다주택자의 기준 공제액은 다르며, 보유 부동산의 공시가격에 따라 부과 여부가 결정됩니다.

• 참고 : 종부세 개편안 인상 계산 방법

고령자 및 장기보유 세액공제

유형별 과세대상	공제액
주택 (주택 부속토지 포함)	주택공시 가격 6억원 (1세대 1주택자 9억원)
좁합 합산 토지 (나대지 잡종지 등)	토지공시가격 5억원
별도합산 토지 (상가 사무실 부속토지 등)	토지공시가격 80억원
1세대 1주택자란 거주자로서 세대원 중 1명만이 재산세 과세대상인 1주택을 단독으로 소유한 경우를 말함

※ ‘1세대 1주택자’란 주민등록상 세대원 중 한 사람만이 1주택을 보유하고 있는 경우를 말합니다.

고령자이거나 장기 보유자인 경우, 종부세 세액에 대해 추가 공제가 적용됩니다. 단, 고령자 및 장기보유 공제를 동시에 받을 수 있으며, 최대 80%까지 세액공제가 가능합니다.

• 60세~65세: 20% 세액공제
• 65세~70세: 30% 세액공제
• 70세 이상: 40% 세액공제
• 5년 이상 보유: 20%
• 10년 이상 보유: 40%

2025년 종부세 납부기간 및 납부방법

2025년도 종부세 납부 기간은 *2월 1일부터 12월 16일(월)까지입니다.

납부 고지서는 국세청에서 발송되며, 아래 방법으로 납부할 수 있습니다.

• 국세청 홈택스(hometax.go.kr)를 통한 온라인 납부
• 카카오페이, 네이버페이 등 간편결제 앱을 통한 모바일 납부
• 은행 방문 또는 CD/ATM기를 이용한 직접 납부

※ 고지세액이 500만원을 초과하는 경우, 관할 세무서에 분납을 신청하여 나누어 낼 수 있습니다. 분납기한은 최초 납부기한부터 2개월 이내입니다.

종부세 관련 최신 참고 사항

• 2022년부터 일시적 2주택자도 일정 조건을 만족하면 1세대 1주택자로 간주되어 9억원 공제를 받을 수 있습니다.
• 공시가격 현실화율 조정으로 인해, 2025년 종부세 대상자는 소폭 감소할 가능성이 있습니다.
• 지방세인 재산세와는 별개로 과세되므로, 두 세금을 함께 혼동하지 않도록 주의가 필요합니다.

종부세 조회 및 납부방법 납부기간 가산세

자주 묻는 질문(FAQ)

Q. 종부세 기준이 되는 ‘공시가격’은 시세랑 무슨 차이가 있나요?

공시가격은 정부가 과세와 보유세 기준으로 정한 평가 금액으로, 실제 매매가격인 시세보다 낮게 책정되는 것이 일반적입니다. 보통 시세의 60~70% 수준이며, 종부세는 이 공시가격을 기준으로 계산됩니다.

Q. 일시적으로 2주택자가 된 경우에도 종부세가 부과되나요?

네. 일시적 2주택자도 원칙적으로 종부세 부과 대상입니다. 하지만 종전 주택을 일정 기간 내에 처분하면 1세대 1주택 혜택을 받을 수 있습니다. 보통 처분기한은 2년 이내입니다.

Q. 부부 공동명의 주택을 단독명의로 바꾸면 종부세에 더 유리한가요?

사례에 따라 다릅니다. 공동명의는 각각의 인별 공제를 받을 수 있어 세액을 줄일 수 있지만, 단독명의는 1세대 1주택 세액공제와 고령자·장기보유 공제 혜택을 모두 적용받을 수 있습니다. 보유 목적과 세대 구성에 따라 전략이 달라집니다.

Q. 종부세 납부 후 오류나 이의가 있을 경우 어떻게 하나요?

종부세 고지서에 오류가 있다고 판단되면 국세청에 이의신청이나 경정청구를 할 수 있습니다. 고지서 수령일 또는 납부일 기준 일정 기간 내에 신청해야 하며, 홈택스 또는 세무서를 통해 가능합니다.

Q. 종부세 고지서를 못 받았는데 납부를 어떻게 하나요?

국세청 홈택스(hometax.go.kr)에서 로그인 후 '세금고지내역' 메뉴를 통해 전자고지서를 확인할 수 있으며, 온라인 또는 모바일로 바로 납부할 수 있습니다. 인증서나 간편인증이 필요합니다.

Q. 종부세도 가산세가 붙을 수 있나요?

네. 납부 기한을 넘기면 납부불성실 가산세나 무신고 가산세가 발생합니다.

연체 이자는 하루 단위로 누적되며, 최대 9% 수준까지 가산될 수 있어 기한 내 납부가 중요합니다.

Q. 세대 분리를 하면 종부세를 피할 수 있나요?

세대 분리는 실질적인 분리가 있어야만 효과가 있으며, 단순한 주소이전이나 위장 전입은 인정되지 않습니다.

거주지 분리, 생활비 독립 등이 입증되어야 세대 분리로 인정됩니다.

Q. 종부세 납부가 어려울 경우 유예나 분할 납부가 가능한가요?

세액이 500만원 이상이면 국세청에 분납 신청이 가능합니다.

또한 소득이 낮은 고령자, 장기 보유자 등은 일정 조건 충족 시 납부 유예 신청도 가능합니다. 반드시 기한 내 신청해야 하며, 국세청 홈택스 또는 세무서에서 접수 가능합니다.

Q. 서울에 아파트 한 채만 있는데 종부세가 나왔어요. 왜 그런가요?

주택이 한 채라도 공시가격이 9억원 초과인 경우에는 1세대 1주택자라도 종부세 과세 대상이 됩니다.

특히, 재산세와 종부세는 별도로 계산되기 때문에 고지서를 각각 받게 되며, 공시가격 인상이나 공제 적용 누락 여부를 다시 확인해보는 것이 좋습니다.

Q. 부모님과 함께 사는 집을 제 이름으로만 소유 중인데 1세대 1주택 혜택을 받을 수 있나요?

주민등록상 세대원 전원이 동일 주소지에 거주하고, 다른 주택을 소유하지 않으며, 해당 주택이 유일한 집이라면 1세대 1주택으로 인정되어 9억원 공제를 받을 수 있습니다.

단, 다른 세대원 명의의 주택이 있으면 제외될 수 있으니 가족 전체의 부동산 소유 현황을 꼭 확인해야 합니다.

Q. 공동명의로 된 아파트를 아내와 나눠서 갖고 있습니다. 각자 종부세가 나올까요?

네. 공동명의 주택은 지분 비율에 따라 각자에게 과세됩니다. 이때 각자가 6억원씩 공제를 받을 수 있어, 단독명의보다 절세가 되는 경우도 많습니다. 다만, 고령자 공제나 장기보유 공제는 단독명의일 때만 적용됩니다.

Q. 주택을 작년에 샀는데 올해 종부세가 나왔어요. 기준일이 언젠가요?

종부세는 매년 6월 1일 기준으로 소유자에게 과세됩니다. 따라서 해당 날짜에 주택을 소유하고 있었다면, 12월 고지 대상에 포함됩니다. 6월 2일 이후에 구입한 경우에는 해당 연도에는 종부세가 과세되지 않습니다.

Q. 1세대 1주택자, 종부세 줄이는 방법 없을까요?

1세대 1주택자는 장기보유와 고령자 세액공제를 함께 받을 수 있어 절세 효과가 큽니다. 60세 이상 + 10년 이상 보유한 경우, 최대 80%까지 세액 공제가 가능합니다. 이 조건을 충족하는지 확인해보세요.

Q. 다주택자인데 세금 너무 무거워요. 방법 없을까요?

다주택자는 주택 수를 줄이거나, 법인으로의 전환 등을 통해 세부담을 조절할 수 있습니다. 특히, 임대사업자 등록이 말소된 주택은 가산세가 붙는 경우도 있어 세무사 상담을 통한 전략이 필요합니다.

Q. 종부세를 줄이기 위해 세대 분리를 하면 유리한가요?

실제 생활을 분리하지 않고 단순한 주소 변경만으로 세대 분리를 시도하면 세대 분리로 인정되지 않아 불이익을 받을 수 있습니다. 독립된 생계 유지, 다른 거주지, 전기·가스 명의 분리 등이 명확해야 하므로 신중해야 합니다.

Q. 공동명의 주택이 유리한가요? 단독명의가 유리한가요?

공동명의는 각자 공제를 적용받아 초기 종부세 부담을 낮추는 데 유리하지만, 고령자나 장기보유 공제는 단독명의에서만 가능하므로 장기적으로는 단독명의가 절세에 더 유리할 수 있습니다. 특히 고가주택의 경우 장기 보유 전략이 효과적입니다.

Q. 전세를 준 아파트가 있는데 실거주는 안 해도 종부세 내야 하나요?

네. 실거주 여부와 관계없이 본인 명의의 주택 공시가격이 기준을 초과하면 과세 대상입니다. 특히 전세를 준 경우에도 보유 사실 자체에 과세되며, 1세대 1주택 공제 조건에서 제외될 수 있으니 주의가 필요합니다.

Q. 부모님께 집을 증여했는데 올해 종부세가 여전히 제게 나왔어요. 왜 그럴까요?

종부세는 6월 1일 기준 소유자에게 과세됩니다. 증여가 6월 2일 이후에 이뤄졌다면, 해당 연도 종부세는 여전히 이전 소유자인 본인이 납부하게 됩니다. 공시 기준일을 기준으로 판단되는 세금이라는 점을 꼭 기억해야 합니다.

Q. 주택을 자녀에게 증여하면 종부세 부담이 줄어들까요?

가능은 하지만 주의가 필요합니다. 자녀도 세대 분리되지 않으면 동일 세대로 판단되어 종부세를 합산 계산할 수 있습니다.

또한 증여세 부담이 발생할 수 있어, 종부세 절세 목적만으로 증여를 시도하는 건 위험할 수 있습니다. 증여 전 세무 상담이 반드시 필요합니다.

Q. 법인 명의로 주택을 소유하면 종부세는 어떻게 되나요?

법인 명의는 종부세 공제가 없으며, 중과세율(최고 6%)이 적용됩니다.

특히 다주택 법인의 경우 전용 85㎡ 이하 주택도 중과세 대상이 되기 때문에, 일반인보다 훨씬 높은 세금을 내야 할 수 있습니다. 개인보다 종부세 측면에서는 법인이 불리한 구조입니다.

Q. 전세·월세 주택이 많다면 어떤 방식으로 종부세 줄일 수 있을까요?

전세 및 월세 임대주택이 많은 경우, 일정 조건을 만족하면 임대주택 등록제도(장기임대주택)를 활용해 종부세 비과세 또는 감면 혜택을 받을 수 있었습니다. 다만, 현재는 제도가 변경되었기 때문에, 기존 등록 주택은 유지되지만 새로운 등록은 불가하며, 정리 시점도 고려해야 합니다.

Q. 고령자 세액공제는 부부 공동명의도 가능한가요?

아쉽게도 고령자 공제는 단독명의자에게만 적용됩니다. 부부 공동명의로는 각자 6억 공제 혜택은 있지만, 세액공제는 적용되지 않습니다. 따라서 고령자이면서 장기보유 조건까지 충족한다면 단독명의가 종부세 절세에 더 유리할 수 있습니다.

Q. 임대사업자 등록을 해지하면 세금이 어떻게 되나요?

임대사업자 등록을 자진 말소하거나 말소 시기가 지나면서 종부세 중과 적용을 받을 수 있습니다.

특히 8년 의무임대 기간을 채우지 못했을 경우, 과거 감면받았던 세금도 추징될 수 있기 때문에, 해지 전 세무검토가 매우 중요합니다.

Q. 공시가격이 올랐는데 세금 부담을 줄일 수 있는 방법은 없을까요?

공시가격은 매년 3월 말~4월 초 국토교통부에서 발표되며, 이의신청도 가능합니다.

공시가격 이의신청 기간(발표 후 약 30일)에 이의 신청을 하면 조정될 수 있으며, 종부세뿐만 아니라 건강보험료 등 다른 지표에도 영향을 줄 수 있습니다.